Midway Mall à venda? O que está (de fato) em jogo — e quanto vale o ativo que redesenhou o varejo potiguarInaugurado em 27 de abril de 2005 sobre a antiga planta fabril da Guararapes, o Midway soma cerca de 67,8 mil m² de ABL (a chamada Área Bruta Locável, ativo mais tangível de um shopping) |
Por
Luciano Kleiber
O maior shopping do Rio Grande do Norte entrou oficialmente no radar do mercado varejista nacional. O Grupo Guararapes, controlador da Riachuelo e dono do Midway Mall, contratou o banco BTG Pactual para assessorar uma potencial venda do ativo, segundo a colunaPipeline, do jornal Valor Econômico, notícia confirmadajunto a fontes locais. A empresa não detalhou termos - e nem vai -, e trata a operação como parte de um reposicionamento para "ser mais leve e focada", nas palavras do CEO, André Farber.
O ativo
Inaugurado em 27 de abril de 2005 sobre a antiga planta fabril da Guararapes, o Midway soma cerca de 67,8 mil m² de ABL (a chamada Área Bruta Locável, ativo mais tangível de um shopping), perto de 300 lojas, 7 salas Cinemark e o Teatro Riachuelo, com estacionamento para 3,6 mil vagas - um hub que concentra moda, serviços e entretenimento em localização estratégica, na esquina mais central de Natal (avenidas Nevaldo Rocha e Hermes da Fonseca). O fluxo médio de visitantes hoje fica na casa dos 70 mil/dia.
No ecossistema potiguar, o Midway é a âncora do varejo físico de Natal - e, por tabela, um dos motores de geração de empregos diretos e indiretos no comércio e serviços urbanos da capital. A própria Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce) aponta que shoppings são intensivos em emprego e compõem um setor que faturou R$ 198,4 bilhões em 2024 (projeção acima de R$ 201 bilhões para 2025), com 648 empreendimentos no País. O Nordeste foi uma das regiões que mais cresceram no período.
Em ABL, o Midway figura entre os maiores do Nordeste - um levantamento recente o coloca na 9ª posição regional, abaixo de gigantes como RioMar Recife (103 mil m²) e Iguatemi/RioMar Fortaleza (93 mil m²). Em Natal e no RN, ele é o maior disparado.
Quanto vale o Midway? O que os números sugerem
Entre as notícias já veiculadas, fala-se em valuation de referência na casa de R$ 1 bilhão. Se esse número prevalecer, o preço implícito seria de aproximadamente R$ 14,7 mil por metro quadrado de ABL - patamar "premium" para shopping dominante de capital nordestina, com alta penetração de marcas-âncora e forte efeito rede.
Para analisar a razoabilidade, vale olhar parâmetros observados em transações recentes de shoppings no Brasil. Para começar, o cap rate (taxa de capitalização) tem ficado entre 8% e 9%. O cap rate é a métrica usada por investidores para avaliar imóveis comerciais que é a razão entre o que o imóvel gera de lucro operacional (receitas menos custos) e seu valor. Por exemplo, se um shopping rende R$ 8 milhões por ano (lucro operacional) e tem cap rate de 8 %, seu valor estimado seria R$ 100 milhões (porque 8 % de 100 milhões equivalem a 8 milhões).
Em transações recentes de shoppings no Brasil, os cap rates observados ficaram entre 8 % e 10 % ao ano - ou seja, investidores aceitavam retornos nessa faixa. Por exemplo, em 2024 uma operação com o Jundiaí Shopping usou cap rate estimado em cerca de 8,3 %.
Alguns fundos imobiliários com shoppings trabalharam com cap rates de 9 % a 10 %. Como, segundo o que o mercado comenta, o Midway opera com um lucro operacional líquido em bons níveis ocupação elevada de lojas, investidores vão considerá-lo menos arriscado, o que força o cap rate a ficar mais baixo - ou seja, o valor do shopping seria mais alto.
Isso leva a crer que R$ 1 bilhão como preço de venda, não é um número absurdo para um shopping de "primeiro time" em região de capital nordestina, com cerca de 68 mil m² de ABL (área de lojas). No entanto, especulações citam algo entre R$ 700 e R$ 800 milhões como preço mais provável de venda.
Por que vender agora?
A Guararapes - que desde 2023 acelera ajustes em varejo, finanças e capital - indica uma estratégia de foco no mercado de moda (Riachuelo + Midway Financeira, peças e crédito) e monetização de "ativos pesados". Ao ser questionado, o CEO falou em "tornar a empresa mais leve e focada" e "fazer os ativos valerem mais". Em abril, quando os rumores começaram, a companhia havia dito que avaliava oportunidades, mas não havia "contratos vinculantes". Agora há assessor financeiro contratado e processo em marcha.
O impacto no mercado local
No mercado potiguar, a venda deverá impactar na concorrência e no mix dos players relacionados. Isso porque qualquer novo controlador tenderá a preservar o posicionamento dominante do Midway, reforçando categorias de maior giro (moda/beleza) e alto tíquete (gastronomia/serviços), com potencial de reprecificação seletiva de aluguéis conforme performance. Isso pressiona os concorrentes diretos (Natal Shopping, Praia Shopping, Partage Norte Shopping etc.) a acelerar diferenciação e eventos como trunfos.
Além disso, o Teatro Riachuelo e o calendário de entretenimento seguem como diferencial competitivo e de qualificado; a manutenção/valorização desse ativo cultural é peça-chave para sustentar vendas nas trocas de estação e feriados.
Já no mercado nacional de shoppings, o "case Midway" conversa com um ciclo de reprecificação de ativos após a pandemia, com retomada de vendas e queda gradual de vacância. A média setorial recente indica cap rates próximos de um dígito alto, enquanto as vendas do setor superaram R$ 198 bi em 2024 e seguem em expansão, com o Nordeste entre os destaques. A transação potiguar, portanto, pode virar referência de preço no Nordeste.
